最高人民法院民一庭關(guān)于房屋買賣合同意見(jiàn)8則

1、商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購(gòu)書效力之間的關(guān)系
      問(wèn)：作為出賣人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預(yù)售許可證之前與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是否有效？
      答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國(guó)的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見(jiàn)，無(wú)論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。   
      而《商品房認(rèn)購(gòu)書》作為一個(gè)獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買賣合同相對(duì)應(yīng)，《商品房認(rèn)購(gòu)書》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請(qǐng)求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。
      既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是出賣人和買受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對(duì)出賣人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》等預(yù)約合同均為有效。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第36輯）第281頁(yè)。
2、開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來(lái)判決
      問(wèn)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。而在實(shí)踐中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況，業(yè)主往往支付的銀行按揭貸款利息高于同地段同類房屋租金。因此，在開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況下，能否判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)銀行按揭貸款利息的違約責(zé)任？
      答：商品房買賣合同作為典型的雙務(wù)合同，交付房屋及支付房屋價(jià)款是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的對(duì)待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期支付價(jià)款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！币虼?，我國(guó)法律確定的違約損害賠償責(zé)任以填補(bǔ)損失為基本原則。而在商品房買賣合同履行合同過(guò)程中，對(duì)于業(yè)主遲延付款給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的損失是開(kāi)發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益；對(duì)于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當(dāng)事人對(duì)于違約責(zé)任沒(méi)有約定的情況下，為金融機(jī)構(gòu)收取該筆貸款的預(yù)期貸款利息，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商從銀行取得相應(yīng)貸款的代價(jià)，這符合業(yè)主遲延支付價(jià)款造成開(kāi)發(fā)商利用資金成本的損失實(shí)際。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失；《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實(shí)際損失的實(shí)際。
      至于業(yè)主所需要負(fù)擔(dān)的同期銀行貸款利息高于租金的問(wèn)題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無(wú)邏輯關(guān)系。假定開(kāi)發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會(huì)比其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息高，對(duì)此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔(dān)。
      綜上，《司法解釋》所確定的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分是建立在違約責(zé)任以填補(bǔ)損失基礎(chǔ)上的，二者并不存在矛盾。故在開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)，業(yè)主請(qǐng)求依據(jù)其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任，在當(dāng)事人并無(wú)約定時(shí)，該種請(qǐng)求并無(wú)依據(jù)，人民法院不應(yīng)予以支持。
 索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第52輯）第249-250頁(yè)。
3、出賣人因自身原因，未能在合同約定期限內(nèi)為買受人辦理房屋權(quán)屬證書的，人民法院如何認(rèn)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任
      問(wèn)：甲（出賣人）和乙（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定甲在房屋交付后3個(gè)月內(nèi)為乙辦理完畢房屋權(quán)屬證書，現(xiàn)甲因自身原因，未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù)，乙訴至法院，要求甲承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償因此給其造成的損失，人民法院應(yīng)如何認(rèn)定甲應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任呢？
答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣解釋》）第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。 
     如果當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)[2003]251號(hào)）第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。 而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒(méi)有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務(wù)的對(duì)等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同解釋》）第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
      如出賣人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第227-228頁(yè)。
4、房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償
      問(wèn)：我與賣房人通過(guò)中介公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定了賣房人違約時(shí)需要支付給我30萬(wàn)元違約金。但是，簽約后，賣房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同?，F(xiàn)在房屋升值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同約定的30萬(wàn)元違約金。我在請(qǐng)求解除合同的情況下，能否請(qǐng)求將房屋差價(jià)作為我的損失，由違約方予以賠償？
      答：對(duì)于你所提及的問(wèn)題在審判實(shí)踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過(guò)程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購(gòu)買相類似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
      至于你所提及的問(wèn)題，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價(jià)的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問(wèn)題。對(duì)此，屬于事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)違約金予以調(diào)整，以房屋差價(jià)作為非違約方的損失，由違約方對(duì)你予以賠償。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第228-229頁(yè)。
5、購(gòu)房人因賣房人違約而遭遇限購(gòu)政策，還能否請(qǐng)求合同繼續(xù)履行
      問(wèn)：2010年，張某通過(guò)房屋中介，與產(chǎn)權(quán)人李某簽訂二手房買賣合同并依約支付了全部購(gòu)房款。由于當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)價(jià)格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時(shí)間，未協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶續(xù)。后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，按限購(gòu)政策張某喪失了購(gòu)房資格。現(xiàn)在張某起訴至人民法院請(qǐng)求判令李某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失，該案應(yīng)當(dāng)如何處理？
      答：為遏制當(dāng)前部分一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級(jí)且陸續(xù)出臺(tái)，實(shí)務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。人民法院需要根據(jù)不同情況，作出妥善處理。本案中，由于張某被認(rèn)定為限購(gòu)對(duì)象，不具備購(gòu)房的主體資格，人民法院不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。不過(guò)，結(jié)合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經(jīng)履行合同義務(wù)，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺(tái)前完成房屋過(guò)戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，對(duì)張某請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實(shí)基礎(chǔ)上予以保護(hù)。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第57輯）第244-245頁(yè)。
6、未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，不能構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得
      問(wèn)：我善意購(gòu)買了某人的房屋，價(jià)格是合理的，并且我已經(jīng)占有了該房屋，我能夠基于物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)嗎？  
      答：你所問(wèn)的問(wèn)題在目前審判實(shí)踐中經(jīng)常被問(wèn)到，就是雖然沒(méi)有辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，但是已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施了占有，能否基于善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。對(duì)此，物權(quán)法第一百零六條規(guī)定善意取得需要具備以下幾個(gè)方面的條件：(1)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(3)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。上述三個(gè)條件缺一不可。雖然你受讓某人的房屋的時(shí)候是善意的，價(jià)格是合理的，并且你已經(jīng)占有了該房屋，但是由于你所受讓的該房屋并沒(méi)有辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，即不符合物權(quán)法第一百零六條善意取得規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”條件，故你不能根據(jù)該條的規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第57輯）第246頁(yè)。
7、作為出賣人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預(yù)售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是否有效
      答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國(guó)的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見(jiàn)，無(wú)論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所作出的強(qiáng)制性規(guī)定。
      而《商品房認(rèn)購(gòu)書》作為一個(gè)獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買賣合同相對(duì)應(yīng)，《商品房認(rèn)購(gòu)書》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請(qǐng)求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。
      既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是出賣人和買受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)認(rèn)定為出賣人訂立預(yù)約合同的前提條件。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》等預(yù)約合同均為有效。
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第59輯）第231-232頁(yè)。
8、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定能否適用于以房屋所有權(quán)安置租賃房屋的情形
      問(wèn)：甲廠與乙拆遷辦簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》約定，乙拆遷辦拆遷甲廠的房屋后，以某特定位置、面積的所有權(quán)房屋安置甲廠。但該安置協(xié)議書中拆遷甲廠的房屋中，甲廠僅對(duì)部分被拆遷房屋享有產(chǎn)權(quán)，對(duì)大多數(shù)被拆遷房屋并不享有產(chǎn)權(quán)，僅享有承租的權(quán)利，此種情形能否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同解釋》）第七條的規(guī)定？
      答：《商品房買賣合同解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！彪m然上述規(guī)定針對(duì)所有權(quán)調(diào)換形式，但是從該條規(guī)定的立法原意而言，該規(guī)定的重點(diǎn)應(yīng)在于以所有權(quán)來(lái)安置被拆遷人。因此，如果拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議約定以房屋所有權(quán)來(lái)安置被拆遷人，則原則上應(yīng)考慮對(duì)上述規(guī)定作擴(kuò)張解釋，即應(yīng)考慮上述規(guī)定的適用。
從提問(wèn)的情形來(lái)看，甲廠雖然只對(duì)部分被拆遷房屋面積享有產(chǎn)權(quán)，對(duì)多數(shù)房屋面積僅有使用權(quán)，但如果根據(jù)案涉《拆遷安置協(xié)議書》的約定，拆遷人與被拆遷人已經(jīng)約定以建成房屋的所有權(quán)對(duì)甲廠進(jìn)行安置，則這種產(chǎn)權(quán)安置的約定符合《商品房買賣合同解釋》第七條規(guī)定的情形，在此種情況下可以適用《商品房買賣合同解釋》第七條的規(guī)定，由甲廠優(yōu)先取得安置房屋。
      索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第61輯）第286頁(yè)。